Cebri İcra Kanunu Taslağı Işığında Taşınmazların İcra Yoluyla Satışı

Birinci Bölüm: Genel İtibarıyla Satış

Borç ilişkilerinde, alacaklının alacağına kavuşmasının yollarından biri, borçlunun mallarının icra yoluyla satılmasıdır. Bu yazımızda, borçlunun taşınmazlarının icra yoluyla satışını, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (“Kanun”) hükümleri ve Cebri İcra Kanunu (“Yeni Kanun”) taslağı ile karşılaştırmalı olarak ele alacağız.

Haciz

Bir icra takibinde, borçlunun mallarının satışı için:

(i)   alacaklının icra takibi başlatmış,

(ii)   icra takibinin kesinleşmiş ve

(iii)  icra dairesinin bu malları haczetmiş olması gerekir.

Haciz isteme hakkı, Kanun’un 78. maddesine göre, ödeme emrinin borçluya tebliğinden itibaren bir sene geçmekle düşer. Yeni Kanun’a göre alacaklı, haciz isteme hakkını bir yıllık süre içinde kullanmazsa takip düşecektir ve dosyanın esas numarası kapanacaktır.

Kıymet Takdiri

İcra dairesi, taşınmazı haczettikten sonra, taşınmazın değerini bilirkişi marifetiyle takdir ettirir. Uygulamada, taşınmazların kıymet takdiri alacaklının satış talebinden sonraya bırakılmaktadır. Ancak Yeni Kanun’da, kıymet takdiri raporunun artık haciz safhasında hazırlanması gerektiği vurgulanmıştır.

Kıymet takdiri, satış için önemli bir hazırlık işlemidir. Nitekim kıymet, asgari ihale bedelini belirlemektedir. Gerçekten de Kanun’un 115. maddesine ve Yeni Kanun’a göre, ihalenin gerçekleşmesi için en yüksek teklifin malın kıymetinin yarısı veya o mal ile güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma giderlerini geçmesi şarttır. Bu nedenle, taşınmazın kıymet takdiri raporu takibin taraflarına, taşınmaz üzerine haciz koyduran alacaklılara, varsa rehin veya ipotek hakkı bulunan alacaklılara tebliğ edilir. Tebliğ alan kişiler (ilgililer), tebliğ tarihinden itibaren yedi gün içinde, kıymetin yanlış olduğu veya usulüne aykırı takdir edildiği iddiasıyla icra hukuk mahkemesine şikâyette bulunabilir. İcra hukuk mahkemesi, davacının gereken gider ve ücretin yatırmasıyla bilirkişiye başvurarak yeniden kıymet takdiri yaptırır. Yeni Kanun taslağında, yargı kararlarında sıkça rastladığımız ret gerekçesi hüküm haline gelmiştir: İlgililer, kıymet takdirine karşı süresi içinde şikâyette bulunmazsa, kıymet takdirinin usulsüzlüğünü ihalenin feshi sebebi olarak ileri süremeyecektir.

Kıymet takdirinin kesinleşmesinden itibaren iki yıl geçmeden yeniden kıymet takdiri yapılamayacağı kuralı, Yeni Kanun’da bir yıla düşürülmüştür. Şikâyet başvurusu sonrasında yeni kıymet takdiri raporu, mahkemenin keşif tarihi esas alınarak düzenlenecektir. Bir yıllık sürenin başlangıç tarihi ise şikâyet başvurusuna göre değişecektir. Şikâyet yoluna başvurulmadıysa icra dairesince yaptırılan kıymet takdiri raporunun verildiği tarihten; başvurulduysa ve şikâyet kabul edildiyse, mahkemenin karar tarihinden itibaren bir yıl boyunca yeniden kıymet takdiri istenemeyecektir. Bu kapsamda öğreti ve yargı kararlarındaki tartışmaların Yeni Kanun ile sona ermesi öngörülmüştür.

Kanun’un yorumlandığı güncel Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında, şikâyet yolunun niteliği irdelenmiş, taşınmazın değerinin “icra müdürlüğünce yaptırılan kıymet takdir tarihine göre” belirlendiği kanaatine varılmıştır.[1] Dolayısıyla, iki yıllık süre icra dairesinin keşif günü başlamaktadır.[2]

Satış Talebi

Kanun’un 106. maddesine göre, alacaklı veya borçlu, hacizden itibaren bir yıl içinde malın satışını isteyebilir. Yeni Kanun ile bu bir yıllık süreye “soğuma süresi” eklenmiştir. Hacizden itibaren bir ay geçmeden satış talep edilemeyecektir. Bu soğuma süresi, borçluya hacizli malını satıştan kurtaracak mali çözüm bulması için “son bir şans” tanımaktadır. Bu sürenin sonundan itibaren bir yıl içinde satış istenebilecektir.

Kanun’un 110. maddesine göre, süresi içinde satış talep edilmezse haciz kalkar. Bu durumda alacaklı, yeniden haciz koydurmak için talepte bulunabilir.  Takip bir kez kesinleşti mi alacaklının borçluyu sürekli haciz döngüsüne çekebilmesi, Yeni Kanun taslağını hazırlayan Bilim Komisyonu’nu yeniliğe itmiştir: Buna göre, haczedilen ve süresi içinde satışı talep edilmeyen mal, aynı icra takibi içinde tekrar haczedilemeyecektir. Bu değişiklik yasalaşırsa, satış talebi süresini kaçırmanın sonucu çok ağır olacak, alacaklının borçlunun malına haciz koydurması için yeni bir takip başlatması, bu takibin masraflarını üstlenmesi ve takibi kesinleştirmesi gerekecektir.

Satış İlanı

Taşınmazların satışı, elektronik satış portalında açık artırma suretiyle gerçekleşir. Borçluya rızaen satış yetkisi verilmesi suretiyle de satış yapılabilir; öyle ki Yeni Kanun taslağı, uygulamada sıklıkla başvurulan ilgili hükümleri detaylandırmıştır. Ancak yazımızın kapsamını genişletmemek adına bu konuyu başka bir yazıya bırakıyoruz.

Kanun’un 123. maddesine göre, taşınmazlar satış talebinden itibaren üç ay içinde satılır. Ancak uygulamada, kıymet takdiri satış talebinden sonra yapıldığından ve kıymet takdirine karşı çoğunlukla şikâyet yoluna başvurulduğundan bu süre içinde satış yapılamamaktadır. Açık artırma ilanı, elektronik satış portalında yayımlanır; ilanın bir sureti alacaklıya, borçluya ve tapu siciline kayıtlı ilgililere tebliğ edilir. Yeni Kanun, ihalenin feshi nedeni olarak sıklıkla karşımıza çıkan vekile tebligat konusuna da açıklık getirmiştir: Satış ilanının vekile ayrıca tebliği için satış ilanının tebliğe çıkarılmasından önce vekaletname icra dosyasına sunulmalıdır.

Yeni Kanun taslağına göre, mallar kıymet takdirinin kesinleştiği tarihten itibaren iki ay içinde satılır. Hatta hükme göre, icra dairesi kıymet takdirinin kesinleşmesinin ardından derhal, başka bir talebe gerek olmaksızın satış için tarih belirler. Hükmün gerekçesinde malın bir an önce satışa çıkarılabilmesi için Kanun’dan farklı olarak icra müdürüne görev verildiği vurgulanmaktadır. Yine süreci hızlandırmak için satış süresi iki aya düşürülmüş ve süre satış talebinden değil, kıymet takdirinin kesinleşmesinden itibaren başlatılmıştır.

Yeni Kanun taslağında kıymet takdirinin haciz safhasında yapılması da hedeflenmektedir. Satış ise haciz tarihinden itibaren maksimum bir yıl bir ay içinde talep edilmelidir. Öyleyse alacaklının, kıymetin kesinleşmesini -şikâyet yolunda mahkeme kararını- beklemeden satış talebinde bulunması gerekebilecektir. Ancak kıymet takdiri satış aşamasında da ayrıca düzenlenmiştir. Zira Kanun’da satış talebi ile kıymet takdiri masraflarının peşin olarak yatırmanın zorunlu olduğuna ilişkin hüküm Yeni Kanun taslağında da aynen korunmuştur. Bu hükümler uygulamada karmaşaya neden olabilecek, birden fazla kez kıymet takdiri yapılması gerekliliği gündeme gelebilecektir.  

İkinci Açık Artırma

İlk açık artırmada asgari ihale bedeline denk teklif verilmemesi, ihale bedelinin yatırılmaması halinde ikinci artırma yapılır. İkinci artırmada da satılamayan malın, önceki satış talebinden kalan satış isteme süresi içinde yeniden satışı talep edebilir. Bu hükümler, Yeni Kanun taslağında da korunmuştur. Ancak Yeni Kanun’a göre, ikinci artırmada satılamayan mal için yalnızca bir defa daha satış talep edilebilecektir. Mal yine satılamazsa, haciz düşecek ve aynı mal aynı icra takibinde tekrar haczedilemeyecektir. Hükmün gerekçesine göre bu yeni kural, alacaklının, yükümlülüklerini zamanında yerine getirerek takibi sürüncemede bırakmasını önlemeyi amaçlamaktadır. Ancak alacaklı, yükümlülüklerini yerine getirse dahi ihale alıcısı çıkmayabilir. Bu ihtimalde ise alacaklı aynı aleyhe sonuç ile karşılaşacaktır.

Paraların Paylaştırılması

İhale bedelinin icra dairesine ödenip ihalenin kesinleşmesiyle taşınmaz alıcıya teslim ve alıcı adına tescil edilir. Satış sonucunda elde edilen bedelin borçlunun borçlarını karşılamaya yetmesi halinde bu bedel alacaklılara ödenir ve takip sona erer. Satış bedelinden öncelikle haciz, paraya çevirme ve paylaştırma gibi tüm alacaklıları ilgilendiren giderler ödenir.

Satış bedeli, alacaklıların alacağını karşılamaya yetmezse, icra dairesi bir sıra cetveli yapar. Yeni Kanun taslağında sıra cetveli “derece kararı” olarak adlandırılmıştır. Satış kararını veren icra dairesi, satış tarihini esas alarak hacizli malın üzerindeki kısıtlamaların sırası, hacze iştirak durumu ve varsa yapılan ödemeleri gözetmek suretiyle dereceleri belirleyerek bir derece kararı hazırlar. Sıra cetveli/derece kararı ilgililere tebliğ edilip kesinleştikten sonra, sıra cetveline göre alacaklılara ödeme yapılır. Yazımızın kapsamını genişletmemek adına sıra cetveli/derece kararı konusunu sonraki yazımıza bırakıyoruz.

Sonuç

Yeni Kanun taslağında taşınmazın icra yoluyla satışına ilişkin önemli değişiklikler gündeme gelmiştir. Bu yazımızda taşınmazların satış sürecini Yeni Kanun taslağı ışığında genel itibariyle ele aldık. Sonraki yazılarımızda satış sürecinin önemli bir aşaması olan ve Yeni Kanun taslağında da değişiklikler barındıran kıymet takdiri kurumunu ele alacağız.

Kaynakça

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 9.11.2022 tarihli ve E. 2020/644 K. 2022/1478 sayılı Kararı. (2022, 11 09). Lex Pera: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/hukuk-genel-kurulu-e-2020-644-k-2022-1478-t-9-11-2022 adresinden alındı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 09.11.2022 tarihli ve E. 2020/113 K. 2022/1464 sayılı Kararı. (2022, 11 09). Lex Pera: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/hukuk-genel-kurulu-e-2020-113-k-2022-1464-t-9-11-2022 adresinden alındı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 16.02.2021 tarihli ve E. 2017/2258 K. 2021/94 T sayılı Kararı. (2021, 02 16). Lex Pera: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/hukuk-genel-kurulu-e-2020-644-k-2022-1478-t-9-11-2022 adresinden alındı