Cebri İcra Kanunu Taslağı Işığında Taşınmazların İcra Yoluyla Satışı İkinci Bölüm: Kıymet Takdiri

Giriş

Kıymet takdiri, icra hukukunda, paraya çevirme ilkesi gereğince hacze konu eşyanın parasal karşılığını belirleyen ve objektif ölçütlere dayanan bir tahmin işlemidir. Kıymet takdiri ile işleme konu eşyanın piyasa (rayiç) değeri belirlenir. Bu yazımızda, 2004 sayılı İcra İflas Kanunu (“Kanun”) ile Cebri İcra Kanunu taslağını (“Yeni Kanun”) karşılaştırarak taşınmazların kıymet takdirini ele alacağız.

Haciz Aşamasında Kıymet Takdiri

Kıymet takdiri, icra hukukunda hem haciz aşamasında hem de satış aşamasında düzenlenir. Haciz aşamasında kıymet takdiri, Kanun’un 87. maddesinde düzenlenir. Buna göre, haczi yapan memur, sicile kayıtlı malların kıymetini belirlemesi için bilirkişiye başvurur. Haciz aşamasında kıymet takdirinin işlevi, haczedilen malın değerini gerçeğe en yakın şekilde tespit ederek aşkın haczin önüne geçmektir. Haciz aşamasında kıymet takdiri, Kanun’un 105. maddesinde düzenlenen geçici (muvakkat) aciz vesikasının da temelini oluşturur. Taksitle ödeme anlaşmasının geçerli olması için borçlunun borcuna yetecek kadar malının haczedilip edilmediği yine haciz aşamasındaki kıymet takdiri ile belirlenir.

Satış Aşamasında Kıymet Takdiri

Kanun koyucu, satış aşamasında ikinci kez kıymet takdiri mekanizması öngörmüştür. Satış aşamasında kıymet takdiri, haciz aşamasından çok daha detaylı biçimde, Kanun’un 128. ve 128/a maddesinde düzenlenir. Buna göre, icra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirir ve bilirkişiler taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete olan etkisini de dikkate alır. Satış aşamasında kıymet takdirinin işlevi; asgari ihale bedelini, ihale teminatlarını, satış ilanlarının şeklini belirlemektir.

Uygulama ve Yeni Kanun Taslağı

Uygulamada, sicile kayıtlı taşınmazlar tapu siciline haciz şerhi konulmak suretiyle kayden haczedilmektedir. Sicile kayıtlı taşınmazların haciz aşamasında kıymet takdiri yapılmamakta; kıymet takdiri, satış talebinden sonraya bırakılmaktadır. 16 Şubat 2018 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kıymet takdiri, satış talebinden sonra gerçekleştirilen satışa hazırlık işlemi olarak nitelendirilmiştir.[1] Uygulama böyle iken Yeni Kanun taslağında, haciz aşamasında kıymet takdiri kurumu korunmuştur ve gerekçede “taşınmazlar için de artık bu safhada (haciz) bir kıymet takdiri raporunun hazırlanarak ilgililere tebliği düzenlenmiştir.”.

Kanun’da haciz aşamasındaki kıymet takdiri raporunun kimlere tebliğ edileceği açıkça düzenlenmemiştir. Yalnızca, borçlunun satış yetkisi talebine ilişkin Kanun’un 111/a maddesinden hareketle rapor borçluya tebliğ edilir. Bununla birlikte, Kanun’un 128. maddesine göre satış aşamasındaki kıymet takdiri raporu borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebliğ edilir.

Yeni Kanun taslağında kıymet takdirinin tebliğ edileceği ilgililer artırılmıştır: Rapor, takibin taraflarına, haciz koydurmuş alacaklılara, varsa rehin veya ipotek hakkı bulunan alacaklılara ve ortaklığın giderilmesi satışlarında ortaklara tebliğ edilecektir. Gerekçede de tebliğ zorunluluğu vurgulanmış, böylece hem şeffaflığın hem de süratin sağlanması amaçlanmıştır. Ancak haciz aşamasında raporu tebliğ alan kişilerin şikâyet yoluna başvurabileceği düşünüldüğünde “süratin sağlanması” pek mümkün görünmemektedir. Zira şikâyetin sonuç vermesi, icra mahkemelerinin iş yüküne göre 1-1,5 yıl sürmektedir. Raporun satış aşamasında yeniden düzenlenip tebliğ edileceği değerlendirildiğinde ise şikâyet kurumu iki kez işletilebilecek, süreç daha fazla uzayacaktır.

Yeni Kanun taslağına göre, haciz aşamasında kıymet takdiri yapıldıysa ve kesinleştiyse satış aşamasında tekrar yapılması gerekir mi sorusu gündeme gelmektedir. Aslında Kanun’un uygulamasında pek karşılaşmasak da bu soruyu öğreti de tartışmıştır.[2] 2021 yılında 7343 sayılı Kanun ile getirilen “Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin olarak yatırılması zorunludur.” hükmünden haciz aşamasında kıymet takdiri yapılsa ve kesinleşse dahi satış aşamasında yeniden kıymet takdiri yapılacağı anlaşılmaktadır. Bu hüküm, Yeni Kanun taslağında da korunmuştur.

Kıymet Takdiri ile Satış Talebi Arasındaki İlişki

Kanun’a göre, taşınmazın haciz tarihinden itibaren bir yıl içinde satış talebinde bulunulmalıdır. O halde kıymet takdiri, satış talebi ile de sıkı bir ilişki içindedir. Bu ilişki uygulamada pek çok soru doğurmuş, Yargıtay da bu sorulara cevap vermiştir. Tasarruf ilkesi gereği, icra dairesi; hacze ve satışa dair işlemleri kural olarak re’sen yapamaz, alacaklının veya borçlunun talebi ile hareket eder. Bu nedenle, kıymet takdiri talebi, satış talebi olarak değerlendirilemez. Öyle ki; “Kıymet takdirinin istenmesi –satışa esas olmak üzere ibaresiyle dahi olsa- veya kıymet takdirinin yapılmış olması satışın istendiği anlamına gelmez. Satış isteminin varlığının kabulü için bu konudaki açık talep yanında satış giderlerinin de yatırılması gerekir.”[3]

Kıymet takdiri yapılmadığı gerekçesiyle satış talebi reddedilemez. Kıymet takdirinin yapılmaması yalnızca satışa engel bir durum oluşturur.[4] Bir başka deyişle, kıymet takdiri, satış talebi için değil, satış için bir ön şart niteliğindedir. Elbette, bu şartın sağlanması için kıymet takdirinin kesinleşmesi gerekir.

Yeni Kanun taslağında kıymet takdiri ile satış arasındaki ilişki daha sıkı hale gelmiştir. Kanun’a göre taşınmazların satış talebinden itibaren üç ay içinde satılması hedeflenirken Yeni Kanun taslağına göre kıymet takdirinin kesinleştiği tarihten itibaren iki ay içinde satılacaktır. Yeni Kanun taslağında bir yenilik olarak, icra dairesi kıymet takdiri kesinleştikten sonra derhal, başka bir talebe gerek olmaksızın, satış için tarih belirleyecektir.  Buradaki kıymet takdiri, kanundaki yeri gözetildiğinde ve amaçsal yorum yapıldığında satış aşamasındaki kıymet takdiri kabul edilmelidir.

Kıymet Takdirinin Kesinleşmesi

Kıymet takdiri raporunu tebliğ alan ilgililer, tebliğden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesi nezdinde şikâyet yoluna başvurursa mahkemenin kararıyla, başvurmazsa başvuru süresinin sona ermesiyle kıymet takdiri kesinleşir.[5] Uygulamada, masrafların mahkeme veznesine yatırılması halinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılmaktadır. Yeni Kanun taslağında da kesinleşme aynen muhafaza edilmiştir. Kıymet takdirinin kesinleşmesi; satışın gerçekleşmesi, asgari ihale bedelinin belirlenmesi, Yeni Kanun taslağında icra dairesinin satış gününü belirlemesi ve yeniden kıymet takdiri istenemeyecek sürenin tespiti gibi konular açısından tamamlanması gereken bir aşamayı ifade etmektedir.

Yeniden Kıymet Takdiri

Kanun’un 128/a maddesine göre, kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Bu iki yıllık yasağın asıl amacı, kötü niyetli tarafın süreci uzatmak için birden çok kez kıymet takdiri talebinde bulunmasının önüne geçmektir. Ancak mevcut enflasyon ortamında iki yıllık yasak, taşınmazın satış anındaki değerinden çok daha düşük değere satılmasına neden olmaktadır. Bu nedenle, Yeni Kanun taslağında bu süre bir yıla düşürülmüştür.

Kanun’un uygulamasına göre kıymet takdirinin kesinleştiği tarih için, icra mahkemesinde şikâyet yoluna başvurulsa dahi, icra dairesince fiilen keşif yapılan tarih esas alınmaktadır. Aynı şekilde, icra mahkemesince yaptırılan kıymet takdirinde, bilirkişiler de -kural olarak- icra dairesinin fiili keşif tarihini esas alarak değerleme yapmaktadır. Yeni Kanun taslağında ise bu uygulamadan vazgeçilmiştir. Buna göre, kıymet takdirine şikâyet başvurusunda, mahkemenin keşif tarihi değerlemeye esas alınacaktır ve icra mahkemesinin karar tarihinden itibaren bir yıl içinde yeniden kıymet takdiri istenemeyecektir.

Haczin düşmesi halinde yeniden kıymet takdiri yapılıp yapılmayacağı Kanun’da düzenlenmemiştir. Yargıtay, yeni haciz nedeniyle satışa esas olmak üzere yeniden kıymet takdiri yapılması gerektiği görüşündedir. Düşmüş hacze dayalı belirlenen kıymet takdiri hüküm ve sonuç doğurmayacaktır.[6] Yeni Kanun taslağında ise bu soruya açıkça cevap verilmiştir: Aynı takipte, haczin kalkmasından sonra, yeniden haciz konulması halinde önceki kıymet takdirinin üzerinden bir yıl geçmedikçe tekrar kıymet takdiri istenemeyecektir.

Sonuç

Kıymet takdirinin takip hukukundaki işlevleri ve Anayasa’da korunan temel haklar, özellikle mülkiyet hakkı ile ilişkisi göz önüne alındığında önemi bir kez daha anlaşılmaktadır. Uygulamadaki sorunlar ve öğretideki tartışmalar henüz bitmemiştir ve Yeni Kanun ile yeni sorular da gündeme gelecektir. Bu nedenle, konu hakkındaki güncel içtihatları ve tartışmaları takip etmek gerekir. Biz de bir sonraki yazımızda kıymet takdirinin en çok tartışıldığı mecra olan ihalenin feshi davası ile ilişkisini ele alacağız.

Kaynakça

Türkmen, M. (2022). Evrensel Barış: Kıymet Takdiri, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi. İstanbul.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 08.10.2019 tarihli ve E. 2019/10901 K. 2019/14402 sayılı Kararı. (tarih yok). Lex Pera: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/12-hukuk-dairesi-e-2019-10901-k-2019-14402-t-8-10-2019 adresinden alındı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 09.11.2022 tarihli ve E. 2020/113, K. 2022/1464 sayılı Kararı. (2022, 11 09). Lex Pera: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/hukuk-genel-kurulu-e-2020-113-k-2022-1464-t-9-11-2022 adresinden alındı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.03.2026 tarihli ve 2006/149 E. 2006/86 K. sayılı Kararı. (2026, 03 22). Lex Pera: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/hukuk-genel-kurulu-e-2006-12-149-k-2006-86-t-22-3-2006 adresinden alındı

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.02.2018 tarihli ve 2016/4 E. 20218/1 K. sayılı Kararı . (2018, 02 16). Resmi Gazete: https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2018/06/20180629-14.pdf adresinden alındı

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.02.2018 tarihli ve 2016/4 E. 20218/1 K. sayılı Kararı. (2018, 02 16). Resmi Gazete: https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2018/06/20180629-14.pdf adresinden alındı