Cebri İcra Kanunu Taslağı Işığında Taşınmazların İcra Yoluyla Satışı Üçüncü Bölüm: İhalenin Feshi Davasında Kıymet Takdiri

Giriş

Kıymet takdiri, icra hukukunda, paraya çevirme ilkesi gereğince hacze konu eşyanın parasal karşılığını belirleyen ve objektif ölçütlere dayanan bir tahmin işlemidir. Kıymet takdiri ile işleme konu eşyanın piyasa (rayiç) değeri belirlenir. Bu değer, satışa esas teşkil ettiğinden kıymet takdiri önemli bir satışa hazırlık işlemidir. Taşınmazların kıymet takdiri, ihalenin feshi davalarında sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Bu yazımızda, konu ile ilgili güncel Yargıtay kararları incelenecektir.

Kıymet Takdirine İtiraz

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 1999 yılından bugüne dek değişmeyen içtihadı uyarınca, kıymet takdiri raporuna karşı şikâyet yolunda, icra mahkemesinin verdiği karar kesin olsa da ilgili kararın ihalenin feshi davasında da incelenmesi mümkündür. Ancak kıymet takdiri raporuna süresi içinde itiraz etmeyen borçlu veya ilgili, rapora ilişkin hususları ihalenin feshi nedeni olarak ileri süremez.[1] Kıymet takdiri raporuna karşı süresi içinde şikâyet hakkının kullanıldığı hallerde, ihalenin feshi davasını inceleyen mahkemenin yapması gereken, uzman bilirkişi heyeti marifetiyle keşif yaparak taşınmazın icra müdürlüğünün fiili keşif tarihi itibarıyla değerini belirlemektir. Bilirkişi tarafından tespit edilen değer, ihalede esas alınan bedelin üzerinde ise ihalenin feshine karar verilir.

Muhammen Bedel ve Zarar İlişkisinde Görüş Değişikliği

İhalenin feshi davasında, davanın esasına girilebilmesi için (i) ihalede somut bir hukuka aykırılığın bulunması ve (ii) bu aykırılık nedeniyle ihalenin feshini isteyen şikâyetçinin zarara uğraması şarttır. İcra ve İflas Kanunu’nun 134. maddesindeki ifade ile “İhalenin feshini şikâyet yolu ile talep eden ilgili, vâki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur.” Bu kural, Cebri İcra Kanunu taslağının 257. maddesinde “İhalenin iptalini talep eden ilgili, gerçekleşen yolsuzluk nedeniyle hukuki yararının ihlal edildiğini ispat etmek zorundadır.” şeklinde dili güncelleştirilerek aynen korunmuştur.

İhalenin feshinde, yolsuzluğun varlığı tek başına yeterli kabul edilmemekte, ispat yükü üzerinde olan şikayetçinin bu yolsuzluğun menfaatini ihlal ettiğini de kanıtlaması gerekmektedir. İcra mahkemesi, ilk incelemede şikayetçinin zararının bulunmadığı kanısına varırsa davayı usulden reddedecektir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2023 yılına kadar, malın muhammen bedelde (kesinleşen kıymet takdiri raporunda belirlenen parasal değer) veya üzerinde bir bedelde satılması halinde, şikayetçinin ihalenin feshi davasında hukuki yararının bulunmadığı görüşündeydi. Bu kabul, ihalede takip hukukuna dair kamu düzenine aykırılık halinde dahi geçerliydi. Ancak Daire, 2023/4344 E. ve 2023/7236 K. sayılı ve 07.11.2023 tarihli kararıyla[2] görüş değiştirmiştir. Covid-19 salgınına bağlı ekonomik durgunluk, fiyat istikrarsızlığı ve malların değerindeki büyük artışlar ile elektronik ortamda ihale sistemine geçiş ile muhammen bedelin üzerinde satışların artması, Daire’nin görüş değiştirmesine neden olmuştur. Buna göre, mal, muhammen bedelin üzerinde bedelde satılsa bile yapılan usulsüzlük ile daha yüksek bedelle satış engellenmişse, şikayetçi zarar görmüş kabul edilir. Zira malın muhammen veya üzerinde bedelde satılması, gerçek değerini bulduğu anlamına gelmemektedir. Yargıtay’ın ifadesi konuya açıklık getirmiştir: “Kanun koyucu aksini murat etmiş olsaydı, muhammen değerin üzerindeki satışlarda ihalelerin feshedilemeyeceğini düzenlemiş olurdu.” Sonuç olarak mal, muhammen bedelin üzerinde satılsa dahi, daha yüksek bir bedel ile satışı engellendiği ispatlanırsa işin esası incelenerek hüküm kurulacaktır.

Usulsüz Tebligat

İcra takibi işlemlerinin usulsüz tebligatı -öğretide genel kabul aksini savunsa da[3]- kamu düzenine ilişkin kabul edilmediğinden mahkemelerce re’sen incelenmemektedir. Bir başka deyişle, mahkemenin tebligat usulsüzlüğünü değerlendirmesi için ilgili tarafın bu usulsüzlüğü iddia etmesi gerekir. Şikayetçi sadece kendisine yapılan tebligatların usulsüzlüğünü ileri sürebilecek, diğer ilgililere usulsüz tebligat iddiasını ileri süremeyecektir.[4]

Kıymet takdiri raporunun usulsüz tebligatı Yargıtay kararlarına konu olmuştur. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2016 tarihli bir kararına konu olayda borçlu, kıymet takdiri raporuna karşı şikâyet yoluna başvurmamış, ihalenin feshini talep etmiş ve bu şikayetinde kıymet takdiri raporunun gerçeği yansıtmadığını iddia etmiştir. İcra mahkemesi, borçlu öne sürmese de kıymet takdiri raporu tebliğinin usulsüzlüğünü re’sen dikkate almıştır. Borçlunun usulsüz tebligat nedeniyle şikâyet hakkını kullanamadığını, bu nedenle kıymet takdirine itirazı ihalenin feshi aşamasında inceleyebileceğini değerlendirmiştir. Yargıtay ise “mahkemece, borçlunun şikayet dilekçesinde dayandığı vakıaların dışına çıkılıp, re'sen dikkate alınacak hususlar kapsamında da olmayan tebligat usulsüzlüğü nedenine dayalı olarak, kıymet takdir raporunun borçluya usulüne uygun tebliğ edilmediği, dolayısı ile kıymet takdiri kesinleşmediği, ihalenin feshi aşamasında kıymet takdirine itirazın değerlendirilebileceği, bilirkişiden alınan rapor içeriklerine göre borçlunun kıymet takdirine yönelik itirazının yerinde olduğundan bahisle ihalenin feshine karar verilmesi doğru değildir.” kabulüyle tebligat usulsüzlüğünün re’sen incelenemeyeceği görüşündedir.[5]

Kıymet Takdiri Raporunun Satış İlanı ile İlişkisi

Yukarıda bahsi geçen Yargıtay kararında dikkat çeken diğer husus, kıymet takdiri raporunun tebliğinin usulsüz olduğu durumda dahi rapordan en geç satış ilanının tebliğ edildiği tarihte haberdar olunmuş sayılacağıdır. Bir başka deyişle, satış ilanı kıymet takdirini de içerdiğinden satış ilanının tebliğ tarihi, kıymet takdiri raporunu öğrenme tarihidir. Borçlu, öğrenme tarihinden itibaren yedi günlük süre içinde itiraz etmemişse, ihalenin feshinde de kıymet takdiri raporuna ilişkin herhangi bir iddia ileri süremeyecektir. 2023 tarihli başka bir kararında Yargıtay, benzer şekilde, kıymet takdiri raporunun borçluya tebliğ edilmediği iddiasını, “satış ilanının vekile e-tebliğ yolu ile tebliğ edilmesine rağmen kıymet takdirine itiraz edilmediği” gerekçesiyle reddetmiştir.[6]

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da “kıymet takdiri raporu tebliğ edilmeyen ilgili, kıymet takdirine itiraz imkanını satış ilanı tebliği üzerine kullanabilir.” diyerek satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmiş olmasını yeterli görmüş ve kıymet takdiri raporunun tebligatının usulsüzlüğünü ihalenin feshi nedeni saymamıştır. Ancak karara konu olayda, satış ilanının da usulüne uygun tebliğ edilmediği gerekçesiyle kıymet takdirinden satış ilanı tebliği ile de haberdar olunmadığı, borçlu veya diğer ilgilinin, ihalenin feshi davasında kıymet takdirine itirazda bulunabileceği kabul edilmiştir.[7]

Vekile Tebligat

7201 sayılı Kanun’un 11. maddesinde vekil ile takip edilen işlerde tebligatın vekile yapılacağı düzenlenir. Eğer tebligat vekil yerine asile gönderilmişse, borçlu vekilince satış ilanının UYAP’tan görüldüğü tarih, “öğrenme tarihi” olarak kabul edilemez.[8] Zira vekil varken asile gönderilen tebligat yok hükmündedir, sonuç doğurmaz.

Borçlunun kıymet takdirine vekil aracılığıyla itiraz etmesi ile alacaklı, borçlunun kendini vekil ile temsil ettirdiğinden haberdar olur. Bu nedenle, satış ilanının vekile tebliği şarttır. Benzer şekilde, eğer istifa ettiğine veya azledildiğine dair dosyada bilgi yer almıyorsa, kıymet takdiri raporu, icra takibine dayanak ilamda borçlunun vekili görünen avukata tebliğ edilmelidir. Kıymet takdiri raporuna karşı şikâyet başvurusunda borçlu asilin bulunması, vekile tebligat zorunluluğunu ortadan kaldırmaz.[9]

İtiraz Nedenleri ile Bağlılık

Kıymet takdirine karşı şikâyette bulunan borçlu veya diğer ilgililer, ihalenin feshi davasında da kıymet takdirine itiraz nedenleriyle bağlıdır. Nitekim Yargıtay’ın kararında da ihaleye konu taşınmazdaki trafonun ve enerji nakil hattının kıymetinin uzman bilirkişi tarafından belirlenmediğine yönelik itirazın kıymet takdirine karşı şikâyet başvurusunda ileri sürülmemesi nedeniyle ihalenin feshi davasında da incelenemeyeceği değerlendirilmiştir.[10] Benzer şekilde, kıymet takdirine karşı şikâyet başvurusunda ileri sürülmeyen taşınmazların yüzölçümünün yanlış gösterildiğine dair itirazın, ihalenin feshi davasına da konu edilemeyeceği kabul edilmiştir.[11]

Sonuç

Bu yazımızda, taşınmazların kıymet takdiri, güncel Yargıtay kararlarında ihalenin feshi davasındaki yansımaları ışığında incelenmiştir. Uygulamadan verdiğimiz örnekler, kıymet takdiri aşamasının usulüne uygun icrasının nasıl olması gerektiğini göstermektedir. Uygulamanın sıkı takibi, taşınmazların icra yoluyla meşakkatli satış sürecinin sıhhati için büyük önem arz etmektedir.

Kaynakça

Aras, A. (2022). Davada veya İcra Takibinde Usulsüz Tebligatın Re’sen Dikkate Alınması Gerekliliği. TBB Dergisi, s. 191-211. https://medya.barobirlik.org.tr/tbbdergisi/App_Themes/Dergi/2022-158-2025.pdf adresinden alındı

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2015/27405 E., 2016/3443 K. Sayılı ve 11.02.2016 Tarihli Kararı. (2016, 02 11). Lexpera: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/12-hukuk-dairesi-e-2015-27405-k-2016-3443-t-11-2-2016 adresinden alındı

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2022/13772 E., 2023/902 K. Sayılı ve 15.02.2023 Tarihli Kararı. (2023, 02 15). Lexpera: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/12-hukuk-dairesi-e-2022-13772-k-2023-902-t-15-2-2023 adresinden alındı

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2023/380 E., 2023/1556 K. Sayılı ve 09.03.2023 Tarihli Kararı. (2023, 03 09). Lexpera: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/12-hukuk-dairesi-e-2023-380-k-2023-1556-t-9-3-2023 adresinden alındı

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2023/4344 E. 2023/7236 K. Sayılı ve 07.11.2023 Tarihli Kararı. (2023, 11 07). Lexpera: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/12-hukuk-dairesi-e-2023-4344-k-2023-7236-t-7-11-2023 adresinden alındı

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2023/690 E., 2023/1660 K. Sayılı ve 14.03.2023 Tarihli Kararı. (2023, 03 14). Lexpera: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/12-hukuk-dairesi-e-2023-690-k-2023-1660-t-14-3-2023 adresinden alındı

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2024/2708 E., 2024/4873 K. Sayılı ve 16.05.2024 Tarihli Kararı. (2024, 05 16). Lexpera: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/12-hukuk-dairesi-e-2024-2708-k-2024-4873-t-16-5-2024 adresinden alındı

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2025/4125 E., 2025/5319 K. Sayılı ve 16.09.2025 Tarihli Kararı. (2025, 09 16). Lexpera: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/12-hukuk-dairesi-e-2025-4125-k-2025-5319-t-16-9-2025 adresinden alındı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 1999/12-161 E., 1999/148 K. Sayılı ve 17.03.1999 Tarihli Kararı. (1999, 03 17).

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2022/652 E., 2023/643 K. Sayılı ve 21.06.2023 Tarihli Kararı. (2023, 06 21). Lexpera: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/hukuk-genel-kurulu-e-2022-652-k-2023-643-t-21-6-2023 adresinden alındı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2023/681 E., 2024/269 K. Sayılı ve 22.05.2024 Tarihli Kararı. (2024, 05 22). Lexpera: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/hukuk-genel-kurulu-e-2023-681-k-2024-269-t-22-5-2024 adresinden alındı